세상의 모든 유틸계산 방법
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 1세대1주택 비과세: 양도일 현재 1주택(일시적 2주택 포함)이고 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 이상도)하면 비과세. 양도가액이 12억원을 넘으면 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액만 과세합니다.
- 장기보유특별공제: 보유 3년 이상부터. 1세대1주택이고 거주 2년 이상이면 표2(최대 80%), 그 밖에는 표1(최대 30%). 다주택 중과 대상이면 공제가 없습니다.
- 양도소득금액 = 과세 대상 양도차익 − 장기보유특별공제
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원 (1년에 한 번)
- 산출세액 = 과세표준 × 세율. 보유 1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 그 밖에는 기본세율(6~45%). 조정대상지역 다주택은 기본세율 + 20%p(2주택)·30%p(3주택 이상)이고, 보유 2년 미만이면 단기세율 세액과 비교해 큰 쪽입니다.
- 지방소득세 = 산출세액의 10%
보유기간은 취득일 다음 날부터 세어 "취득일의 n년 뒤 같은 날"에 n년이 됩니다(2월 29일 취득은 평년 2월 28일). 고가주택 안분과 공제액·산출세액은 원 미만을 버리고, 실제 납부하는 소득세·지방소득세는 10원 미만을 버렸습니다(원 미만 처리는 법령에 따로 정해져 있지 않아 버림으로 가정 — 결과 차이는 몇 원 이내).
2026년 양도소득세 기준표 (주택)
장기보유특별공제
| 기간 | 표1 일반 | 표2 보유 | 표2 거주 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 | - | - | 8% |
| 3년 이상 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 이상 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 이상 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 이상 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 이상 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 이상 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 이상 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
표2 거주 공제 2년(8%)은 보유 3년 이상일 때만 적용됩니다. 표2는 보유분과 거주분을 더해 최대 80%입니다.
세율
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 |
| 5,000만원 이하 | 15% | 1,260,000원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 5,760,000원 |
| 1억 5,000만원 이하 | 35% | 15,440,000원 |
| 3억원 이하 | 38% | 19,940,000원 |
| 5억원 이하 | 40% | 25,940,000원 |
| 10억원 이하 | 42% | 35,940,000원 |
| 10억원 초과 | 45% | 65,940,000원 |
- 주택 보유 1년 미만: 70%, 1년 이상 2년 미만: 60%
- 조정대상지역 2주택: 기본세율 + 20%p, 3주택 이상: + 30%p (보유 2년 이상은 2026. 5. 9. 양도분까지 중과 배제)
- 기본공제 연 2,500,000원, 고가주택 기준 양도가액 12억원
양도가액별 세금 예시
취득가 5억원, 2016년 3월 취득·2026년 6월 양도(보유 10년), 필요경비 0원일 때 양도소득세와 지방소득세를 합친 금액입니다(원). 조정대상지역 2주택은 중과 유예가 끝난 뒤라 중과세율이 붙습니다. 실제 조건을 위 계산기에 넣어 보세요.
| 양도가 | 1주택 거주 10년 | 1주택 거주 1년 | 2주택 비조정 | 2주택 조정(중과) |
|---|---|---|---|---|
| 8억원 | 0 | 0 | 77,341,000 | 167,871,000 |
| 10억원 | 0 | 0 | 146,366,000 | 299,816,000 |
| 12억원 | 0 | 0 | 218,031,000 | 436,161,000 |
| 15억원 | 4,801,500 | 43,901,000 | 328,911,000 | 640,761,000 |
| 20억원 | 28,253,500 | 181,566,000 | 520,228,500 | 998,178,500 |
| 25억원 | 63,965,000 | 343,695,000 | 718,228,500 | 1,355,678,500 |
| 30억원 | 102,421,000 | 520,228,500 | 916,228,500 | 1,713,178,500 |
근거
- 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세), 제95조(장기보유특별공제·보유기간), 제103조(기본공제), 제104조(세율·중과)
- 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택 요건), 제159조의4(표2 적용 요건), 제160조(고가주택 양도차익 안분)
- 소득세법 시행령 제167조의3·제167조의10 제1항 제12호의2 (다주택 중과 한시 배제 2026. 5. 9.까지와 경과조치)
- 지방세법 제103조의3(양도소득 개인지방소득세), 국고금 관리법 제47조(끝수 계산)
- 국세청 「1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산」 사례(양도 15억·취득 8억 → 양도소득금액 2,680만원)와 결과가 같습니다.
주택 한 채를 파는 거주자 기준입니다. 분양권·입주권, 상속·증여 주택 특례, 장기임대주택 거주주택 특례, 같은 해 여러 건 양도 합산, 감면(조세특례제한법), 미등기 양도, 공동명의 지분 계산은 반영하지 않았습니다. 조정대상지역 여부와 중과 제외 사유, 경과조치 해당 여부는 직접 확인해 선택해야 하며, 실제 신고 전에는 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 확인하세요.