세상의 모든 유틸계산 방법
- 과세표준 = (공시가격 합계 − 공제액) × 60%
- 세액 = 과세표준에 구간별 세율 적용 (아래 표)
- − 재산세 같은 집에 이미 매긴 재산세만큼 뺍니다
- − 세액공제 1세대 1주택자의 연령·보유기간 공제 (합계 80% 한도)
- − 세부담 상한 재산세까지 합쳐 작년의 150%를 넘는 부분. 작년 금액에는 재산세 본세(도시지역분 · 지방교육세는 빼고)와 종합부동산세(농어촌특별세는 빼고)만 넣습니다. 법은 지금 가진 집을 작년에도 가졌다고 보고 다시 셈하므로(시행령 제5조제2항), 집이 바뀌었으면 실제 고지서와 다를 수 있습니다.
- + 농어촌특별세 종합부동산세액의 20%
공제액은 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원, 법인은 0원입니다(공익법인등 · 공공주택사업자 등은 개인과 같은 9억원과 개인 세율표 — 이 계산기의 "법인"은 그 밖의 법인만 셈합니다, 법 제9조제2항). 국세는 10원 미만을 버립니다.
세율 (2026년)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 1,500,000원 + 초과분 0.7% | 1,500,000원 + 초과분 0.7% |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 3,600,000원 + 초과분 1% | 3,600,000원 + 초과분 1% |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 9,600,000원 + 초과분 1.3% | 9,600,000원 + 초과분 2% |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 26,500,000원 + 초과분 1.5% | 35,600,000원 + 초과분 3% |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 64,000,000원 + 초과분 2% | 110,600,000원 + 초과분 4% |
| 94억원 초과 | 152,000,000원 + 초과분 2.7% | 286,600,000원 + 초과분 5% |
12억원까지는 주택 수와 관계없이 같습니다. 그 위부터 갈라집니다. 법인은 구간 없이 하나의 세율입니다 — 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%.
공시가격 합계별 종합부동산세 (2026년, 농특세 포함)
| 공시가격 합계 | 1세대 1주택 | 2주택 | 3주택 이상 |
|---|---|---|---|
| 12억원 | 없음 | 921,600 | 921,600 |
| 15억원 | 970,200 | 1,872,000 | 1,872,000 |
| 20억원 | 2,880,000 | 3,895,200 | 3,895,200 |
| 25억원 | 5,551,200 | 6,631,200 | 6,631,200 |
| 30억원 | 8,503,200 | 9,583,200 | 10,087,200 |
| 40억원 | 16,135,200 | 17,215,200 | 22,759,200 |
| 50억원 | 24,199,200 | 24,847,200 | 35,431,200 |
1세대 1주택 칸은 45세·3년 보유(나이 · 보유 세액공제 없음)로 계산한 값입니다. 60세 이상이거나 5년 넘게 보유했다면 더 적습니다.
연령·보유기간 세액공제
| 연령 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 만 60세 이상 65세 미만 | 20% | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 70세 미만 | 30% | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 만 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
1세대 1주택자만 받습니다. 두 가지를 더하되 합쳐서 80%를 넘지 못합니다. 70세에 15년을 보유했다면 40% + 50% = 90%지만 80%까지만 공제됩니다.
재산세는 왜, 얼마나 빼 주나
같은 집에 재산세와 종합부동산세를 모두 매기면 이중과세가 됩니다. 그래서 종부세 과세표준에 해당하는 만큼의 재산세를 빼 줍니다(법 제9조제3항, 시행령 제4조의3).
빼는 금액 = 종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율에 재산세 표준세율을 적용한 금액
공시가격 전체가 아니라 종부세 과세표준만큼이라는 점이 중요합니다. 낸 재산세를 다 빼 주는 것이 아닙니다. 이 계산기는 재산세 감면을 받지 않았다고 보고 계산합니다 — 감면을 받았다면 실제로는 이보다 적게 빼 줍니다.
함께 보면 좋은 계산기
- 재산세 계산기 — 7월·9월에 내는 지방세
- 주택 취득세 계산기 — 살 때 내는 세금
- 양도소득세 계산기 — 팔 때 내는 세금
- DSR 계산기 — 보유세까지 넣어 부담을 가늠할 때
근거
- 종합부동산세법 제8조(과세표준), 제9조(세율 및 세액), 제10조(세부담의 상한), 제16조(부과·징수)
- 종합부동산세법 시행령 제2조의4(공정시장가액비율), 제4조의3(공제되는 재산세액의 계산)
- 농어촌특별세법 제5조제1항제8호(종합부동산세액의 20%)
- 국고금 관리법 제47조(10원 미만 끝수)
주택분만 계산합니다. 토지분 종합부동산세(법 제13조·제14조)는 넣지 않았습니다. 합산배제 임대주택·사원용주택, 상속주택·지방 저가주택 특례, 공동명의 1주택 특례 신청은 반영하지 않았습니다. 실제 고지서와 다를 수 있으니 정확한 금액은 홈택스나 고지서로 확인하세요.