주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증의 가입 기준입니다. 보증에 들 수 있으면 집주인이 돌려주지 못해도 공사가 대신 돌려주므로, 가입할 수 있는지가 가장 확실한 잣대입니다. 보증한도는 주택가격 × 90% − 선순위채권이고, 선순위채권은 주택가격 × 90%의 60% 이내여야 합니다.
선순위채권은 어디서 보나요?
등기부등본(등기사항증명서) 을구의 근저당권 "채권최고액"입니다. 내 전입·확정일자보다 먼저 설정된 것이 선순위입니다. 단독·다가구 주택이면 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금도 선순위로 칩니다.
시세를 모르면 어떻게 하나요?
아파트는 KB시세·한국부동산원 시세를 먼저 쓰고, 없으면 공시가격의 140%를 주택가격으로 봅니다. 연립·다세대와 단독주택은 공시가격의 140%가 먼저입니다. "공시가격" 칸만 채우면 140%로 계산합니다. 실제 심사는 공사가 정한 순서대로 가격을 정하므로 결과가 다를 수 있습니다.
이 계산으로 가입이 확정되나요?
아닙니다. 공사는 등기부의 압류·가압류, 위반건축물 여부, 다른 세대 전입 내역, 계약기간(1년 이상), 공인중개사 중개 여부 등도 봅니다. 기준도 자주 바뀌니 계약 전에 공사나 위탁 은행에 꼭 확인하세요. 이 도구는 숫자로 먼저 걸러 보는 용도입니다.
예상 보증료는 어떻게 셈하나요?
보증금 × 보증료율 × 계약일수 ÷ 365입니다. 보증료율은 보증금 크기와 주택 유형, 부채비율(선순위채권 + 보증금을 주택가액으로 나눈 값)에 따라 다르고, 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 10%를 더합니다. 처음 값이면 2년에 862,400원, 계약기간을 1년으로 바꾸면 431,200원입니다. 실제 보증료는 할인과 할증에 따라 달라집니다.
월세가 있는 반전세는 어떻게 따지나요?
월세를 연 6.5%로 보증금으로 바꿔, 보증금 상한(수도권 700,000,000원 · 그 외 지역 500,000,000원)을 넘는지 볼 때만 씁니다. 전세 2억원 · 월세 50만원이면 전환한 보증금은 292,307,692원입니다. 보증한도와 견주는 것은 보증금 그대로입니다.
같은 집인데 주택 유형을 바꾸니 결과가 달라요.
주택가격을 정하는 차례가 유형마다 달라서입니다. 아파트 · 오피스텔은 시세가 먼저이고, 연립 · 다세대와 단독 · 다가구는 공시가격의 140%가 먼저입니다. 시세 4억원 · 공시가격 2억원인 집에 전세 2억 8천만원이면 아파트로는 보증한도가 300,000,000원이라 가능, 연립 · 다세대로는 주택가격을 280,000,000원으로 보아 보증한도가 192,000,000원이라 어려움입니다.
"집값 대비 빚"은 무엇인가요?
선순위채권과 내 보증금을 더해 주택가격으로 나눈 값입니다. 처음 값이면 85%입니다. 숫자가 클수록 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 돌려받기 어렵습니다.
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