에브리유틸계산 방법
- 법정 전환율 = min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 2%). 현재 기준금리 3%(2026. 08. 27. 결정) → 5%
- 보증금 → 월세: 늘어나는 월세 = (현재 보증금 − 바꿀 보증금) × 전환율 ÷ 12
- 월세 → 보증금: 늘어나는 보증금 = (현재 월세 − 바꿀 월세) × 12 ÷ 전환율
- 전환율 확인: 실제 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금)
원 미만은 버립니다(법령에 끝수 규정이 없어 가정). 보증금 → 월세 결과는 법이 허용하는 최대 월세이며, 그보다 낮게 정하는 것은 자유입니다.
탭 고르는 법
- 전세→월세: 보증금을 줄이고 그만큼 월세를 붙일 때 씁니다. 현재 보증금 · 바꿀 보증금 · 현재 월세를 넣습니다. 전세라면 현재 월세는 0으로 둡니다.
- 월세→전세: 월세를 줄이고 보증금을 올릴 때 씁니다. 현재 월세 · 바꿀 월세 · 현재 보증금을 넣습니다.
- 전환율 확인: 같은 집의 전세 조건과 월세 조건을 넣어, 실제로 쓰인 전환율을 거꾸로 셈하고 법정 상한과 견줍니다. 좁은 화면에서는 탭 이름이 "전환율"로 줄어 보입니다.
전환율 칸에서는 셋 가운데 하나를 고릅니다. 법정 상한은 지금 기준금리로 셈한 값이고, 계약일 기준 법정 상한은 넣은 날짜에 적용되던 기준금리로 셈합니다(2020년 9월 29일부터). 직접 입력은 집주인과 합의한 전환율이나 견주어 보고 싶은 전환율을 소수 둘째 자리까지 넣습니다. 금액 칸 아래에는 넣은 금액을 "3억원"처럼 읽은 값이 붙습니다.
계산 예시 — 처음 화면의 값
쪽을 열면 들어 있는 값으로 세 탭을 셈한 결과입니다. 전환율은 지금 법정 상한 5%이며, 기준금리가 바뀌면 아래 숫자도 함께 바뀝니다.
- 전세→월세 — 전세 3억 원을 보증금 1억 원으로 줄이면: 월세로 바뀌는 보증금 200,000,000원 × 5% ÷ 12에서 원 미만을 버려 전환 후 월세 833,333원. 연간 늘어나는 임대료는 이 월세의 12배인 9,999,996원입니다.
- 월세→전세 — 보증금 5천만 원 · 월세 100만 원에서 월세를 50만 원으로 줄이면: 줄어드는 월세 500,000원 × 12 ÷ 5% = 늘어나는 보증금 120,000,000원, 전환 후 보증금 170,000,000원입니다.
- 전환율 확인 — 전세 3억 원인 집을 보증금 1억 원 · 월세 90만 원으로 내놓았다면: 연간 월세 10,800,000원 ÷ 보증금 차이 200,000,000원 = 실제 전환율 5.40%. 법정 상한 5%로 바꾼 월세는 833,333원이어서 "상한 초과 여부"에 "초과"가 나옵니다. 같은 조건에 월세가 80만 원이면 4.80%로 "이내"입니다.
이미 월세가 있는 집에서 보증금을 더 줄일 때
보증금 5천만 원 · 월세 50만 원에서 보증금을 3천만 원으로 줄이면, 줄인 20,000,000원의 월세 83,333원이 지금 월세에 더해져 전환 후 월세는 583,333원입니다. "현재 월세" 칸을 비우거나 0으로 두면 늘어나는 월세만 나옵니다.
계약일 기준으로 셈하면
같은 조건(전세 3억 원 → 보증금 1억 원)에 계약(전환) 날짜만 바꾼 결과입니다. 기준금리는 결정한 날부터 바뀐 것으로 보고, 그 하루 전까지는 앞의 금리를 씁니다.
| 계약(전환) 날짜 | 기준금리 | 법정 전환율 | 전환 후 월세 |
|---|---|---|---|
| 2020. 09. 29. | 0.5% | 2.5% | 416,666원 |
| 2026. 01. 01. | 2.5% | 4.5% | 750,000원 |
| 2026. 07. 16. | 2.75% | 4.75% | 791,666원 |
| 2026. 08. 27. | 3% | 5% | 833,333원 |
기준금리와 법정 전환율 (2022년 10월 이후)
| 기준금리 결정일 | 기준금리 | 법정 전환율 |
|---|---|---|
| 2026. 08. 27. | 3% | 5% |
| 2026. 07. 16. | 2.75% | 4.75% |
| 2025. 05. 29. | 2.5% | 4.5% |
| 2025. 02. 25. | 2.75% | 4.75% |
| 2024. 11. 28. | 3% | 5% |
| 2024. 10. 11. | 3.25% | 5.25% |
| 2023. 01. 13. | 3.5% | 5.5% |
| 2022. 11. 24. | 3.25% | 5.25% |
| 2022. 10. 12. | 3% | 5% |
출처: 한국은행 기준금리 추이. 2020. 9. 29. 이후 가산 이율 2% 기준.
전세금별 월세 전환 예시 (5%)
전세 보증금 전체 또는 일부를 월세로 바꿀 때 법정 상한 월세입니다(원).
| 전세금 | 보증금 0 | 보증금 1억원 | 보증금 2억원 |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 416,666 | — | — |
| 1억 5,000만원 | 625,000 | 208,333 | — |
| 2억원 | 833,333 | 416,666 | — |
| 2억 5,000만원 | 1,041,666 | 625,000 | 208,333 |
| 3억원 | 1,250,000 | 833,333 | 416,666 |
| 4억원 | 1,666,666 | 1,250,000 | 833,333 |
| 5억원 | 2,083,333 | 1,666,666 | 1,250,000 |
결과 표 읽는 법
- 적용 전환율: 셈에 쓴 전환율과 그 까닭("기준금리 3% + 2%" 또는 "직접 입력")입니다. "전환율 확인" 탭에서는 견주는 법정 상한만 보입니다.
- 전세→월세: 월세로 바뀌는 보증금, 늘어나는 월세, 연간 늘어나는 임대료(늘어나는 월세 × 12), 전환 후 보증금, 전환 후 월세(현재 월세 + 늘어나는 월세) 차례입니다. 법정 상한으로 셈했다면 전환 후 월세가 법이 허용하는 가장 큰 금액입니다.
- 월세→전세: 줄어드는 월세, 늘어나는 보증금(줄어드는 월세 × 12 ÷ 전환율), 전환 후 월세, 전환 후 보증금 차례입니다. 이 방향은 법이 상한을 두지 않아 결과 아래에 참고값이라는 안내가 붙습니다.
- 전환율 확인: 보증금 차이, 연간 월세, 법정 상한 월세(같은 보증금 차이를 상한으로 바꾼 월세), 상한 초과 여부(초과 · 이내) 차례입니다. 실제 전환율이 상한과 꼭 같으면 "이내"입니다.
알아 둘 점
- 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 방향에만 있습니다. 상한을 넘겨 낸 월세는 넘은 만큼 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조의2).
- 원 미만을 버리는 것은 법령에 끝수 규정이 없어 세운 가정입니다. 상한을 넘지 않는 가장 큰 원 단위 금액이 됩니다.
- 기준금리는 기준 확인일(2026-10-11)까지의 값이 들어 있습니다. 그 뒤에 한국은행이 기준금리를 바꿨는데 화면의 값이 그대로라면 "직접 입력"에 기준금리 + 2%를 넣어 셈합니다.
- 이 계산은 법률 판단이 아닙니다. 실제 계약 조건은 계약서와 당사자 합의로 최종 확인이 필요합니다.
근거
- 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
- 주택임대차보호법 시행령 제9조 (연 1할, 기준금리 + 연 2퍼센트)
- 주택임대차보호법 제10조 (강행규정) · 제10조의2 (초과 차임 등의 반환청구) · 제14조 (주택임대차분쟁조정위원회)
- 한국은행 통화정책방향 결정 — 기준금리 3% (2026. 08. 27.)
기준 확인일 2026-10-11. 상가건물은 상가건물 임대차보호법 제12조 · 같은 법 시행령 제5조(기준금리의 4.5배 또는 연 12% 중 낮은 비율)를 따르므로 이 계산기와 다릅니다.